Sachwerte schützen

Schützen Sie Ihre Sachwerte vor Vermögensverlusten bei Geldentwertung, dem sogenannten „Betongold“ und nutzen Sie diese als Alterssicherung im Rahmen von Mieteinkünften bei schuldenfreien Objekten.

Grundeigentum ist veräußerbar, beleihbar und in Teilbereichen vom Gesetzgeber dazu noch steuerlich privilegiert. Beispielhaft sind die teilweise relativ hohen Freibeträge bei Erbschaft oder Schenkung, sowie steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten z.B. bei Denkmalschutzobjekten oder Sanierungsgebieten zu nennen.

Gibt es auch nur einen Grund, diese Werte aufs Spiel zu setzen?

Fehlerhafte Einschätzungen beim Kauf/ Verkauf, bzw. der sonstigen Übertragung einer Immobilie sind final und nicht mehr korrigierbar. Finanzielle Verluste sind dann praktisch vorprogrammiert. Wenn einmal ein Kaufvertrag geschlossen ist, sind die Vertragsparteien im Regelfall auch daran gebunden.

So hat z.B. der Gesetzgeber erkannt, dass Bewertungen der Finanzverwaltung in Erbschafts- oder Schenkungsfällen teilweise unrichtig sein können und im Rahmen einer Öffnungsklausel in § 198 BewG bestimmt, dass ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger hier den sog. „niedrigeren gemeinen Wert“ (also den Verkehrswert) feststellen kann.

Überlassen Sie die Feststellung des (Verkehrs)wertes Ihrer Immobilie niemals dem Zufall!

Dieser kann nur sachverständig ermittelt werden. Dies gilt bei Kauf und Verkauf, sowie bei allen anderen denkbaren Bewertungsanlässen.

Auch Gerichte und Behörden erkennen nur rechtssichere Gutachten, ausschließlich von Sachverständigen erstellt, an.

In diesem Bereich sind neben der „normalen“ Immobilienwertermittlung noch erhebliche (weitere) bewertungstechnische Schwierigkeiten zu meistern. So z.B. in Scheidungsfällen zur Ermittlung des Zugewinns oder auch bei Erbauseinandersetzungen, z.B. Pflichtteilsergänzungsansprüchen zur Ermittlung des Wertes nach dem sog. „Niederstwertprinzip“ gemäß § 2325 BGB.

Die korrekte Ermittlung des Verkehrswertes, also des „…wahrscheinlichsten Kaufpreises zum nächsten Verkaufsfall…“, setzt vom Sachverständigen ein umfangreiches know how voraus.

Jede Immobilie ist ein Unikat und unterliegt einer Vielzahl von Einflüssen, die allesamt den Verkehrswert mitbestimmen und ausschließlich von einem Fachmann geprüft und bewertet werden können.

So handelt es sich z.B. bei den Begriffen gemäß § 194 BauGB „rechtliche Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften“, die „sonstige Beschaffenheit und Lage“ bzw. „ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“, um unbestimmte Rechtsbegriffe, die vom Gesetzgeber genannt und vom Sachverständigen mit „Leben erfüllt“ werden müssen.

Aber auch die Prüfung der sinnvollsten Nachfolgenutzung als Grundlage einer jeden Wertermittlung, von Angebot und Nachfrage, dem erschließungsbeitragsrechtlichen Zustand, die Berücksichtigung einer Grundstücks- über- bzw. -unterausnutzung, die Behandlung behördlicher Einschränkungen, die Auswertung von Grundbüchern und Grundakten und die Berücksichtigung und fachgerechte Einschätzung von Bauschäden/-mängeln und wirtschaftlicher Wertminderung überfordern absolut jeden Laien.

Nicht zuletzt stellen Rechte an Grundstücken (z.B. Erbbaurechte, Leibgedinge, Nießbrauch- und Wohnungsrechte bzw. Reallasten und Leibrenten), und mit solchen Rechten belastete Grundstücke, unüberwindliche Hindernisse für jeden Nichtfachmann dar!

1. Die öffentliche Bestellung und Vereidigung

Öffentlich bestellte Sachverständige sind Fachleute, die über besondere Erfahrung auf einem bestimmten Gebiet verfügen und besonders zuverlässig sind. Sie genießen besonderes Vertrauen, weil ihre Fachkompetenz und Zuverlässigkeit nach gesetzlich vorgeschriebenen Kriterien überprüft werden und weil ihre Tätigkeit überwacht wird.

Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung sind überdurchschnittliche Kenntnisse, Fähigkeiten und praktische Erfahrungen auf dem betreffenden Sachgebiet erforderlich.

Zur sogenannten besonderen Sachkunde gehört auch die Fähigkeit, das Fachwissen in Gutachtenform so darzustellen, dass die Ergebnisse und Überlegungen nachvollziehbar sind. Nachvollziehbarkeit bedeutet, das Gutachten so aufzubauen und zu begründen, dass ein Laie es versteht und auf seine Plausibilität überprüfen kann.

Diese Sachverständige können von Gerichten, Behörden, der Wirtschaft, aber auch der Allgemeinheit beauftragt werden. Aus diesem Grund werden ihre Namen und Kontaktdaten in Verzeichnissen geführt (IHK Sachverständigenverzeichnis) und auf Anfrage allgemein bekannt gegeben.

Öffentlich bestellte Sachverständige werden darauf vereidigt, ihre Sachverständigenleistungen unabhängig, weisungsfrei, persönlich, gewissenhaft und unparteiisch zu erbringen und sind zur Verschwiegenheit verpflichtet. Sie sollen nach den Prozessordnungen in Gerichtsverfahren vorrangig herangezogen werden (§ 404 Abs. 2 ZPO, § 73 Abs. 2 StPO, § 173 VwGO).

Quelle: IHK

2. Die Zertifizierung nach der DIN EN ISO/IOC 17024

Die europaweit anerkannte Personenzertifizierung auf der Grundlage der DIN EN ISO/IEC 17024 ist heute eine der besten Kriterien, um die Kompetenz eines Sachverständigen prüfen zu können. Über die ISO/IEC 17024 ist es möglich, dass Qualifikationen und Anforderungen von Sachverständigen weltweit anerkannt und vergleichbar sind.

Nach den Vorgaben der ISO/IEC 17024 haben zertifizierte Sachverständige ihr Fachwissen kontinuierlich erweitern und aktualisieren. Daneben müssen in der Regel Gutachten und andere Nachweise bei der Zertifizierungsstelle eingereicht werden.

Auftraggeber und Gerichte können deshalb davon ausgehen, dass ein auf der Grundlage der ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger auch über ein fundiertes und aktuelles Wissen und entsprechende praktische Erfahrungen als Sachverständiger verfügt.

In der deutschen Immobilienwirtschaft genießt die Zertifizierung der DIAZert als branchenunabhängige Zertifizierungsstelle einen sehr guten Ruf. Um die Unabhängigkeit und Neutralität zu wahren, entwickelt die DIAZert dabei keine eigenen Standards, sondern unterstützt Verbände der Immobilienwirtschaft in der Entwicklung eigener Gütesiegel. Des Weiteren erfüllt die DIAZert das wichtigste Kriterium einer unabhängigen Zertifizierungs-stelle, indem sowohl in ihrer Gesellschafterstruktur, als auch in der Zusammensetzung der Gremien keine Brancheninteressen dominieren.

Quelle: Bundesverband Deutsche Sachverständiger und Fachgutachter e.V., sowie DIA Consulting AG

3. Recognised European Valuer

Der REV Status kennzeichnet Exzellenz in der Immobilienbewertung und steht national als auch international für einen gleichbleibenden europäischen Dienstleistungsstandard.

Der Status wurde seit seiner Einführung von führenden Bewertungsverbänden in ganz Europa vergeben. Die Bezeichnung „REV“ ermöglicht grenzüberschreitenden Immobilieninvestoren, lokale Bewerter zu identifizieren, die für einen anerkannten europäischen Standard stehen.

Dies gibt sowohl großen als auch kleinen lokalen Bewertungsunternehmen die Möglichkeit den stetig wachsenden Markt für paneuropäische Anleger zu erschließen. Die größte Wirkung erzielt der REV Status auf lokaler Kundenebene. In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit suchen lokale Kunden Fachleute mit speziellen Kenntnissen und Erfahrungen, die ihnen helfen können, schwierige Investitions- und Preisentscheidungen zu treffen.

Die DIAZert vergibt im Auftrag des IVD und im Namen von TEGoVA den REV Status

TEGoVA ist die europäische Organisation nationaler Verbände aus Europa. Sie vereint Immobilienbewerter, die entweder selbständig sind oder bei privaten und öffentlichen Unternehmen, Investmentfonds, Banken oder Regierungsstellen angestellt sind. Sie setzt europäische Maßstäbe für die Anwendung von Bewertungsmethoden, für die Ausbildung und Qualifizierung, sowie für das Corporate Governance in Unternehmen und für die Berufsgrundsätze. Sie entwickelt und veröffentlicht die Europäischen Bewertungsstandards (European Valuation Standards) und das bekannte „blue book“ als Referenzhandbuch für „best practice“ in der Immobilienbewertung. Die Europäische Zentralbank bevorzugt z.B. die europäischen Bewertungsstandards der TEGoVA vor allen anderen Bewertungsstandards.

Quelle: DIA Consulting AG, sowie TEGoVA